北京自住型商品房理想很豐滿, 現實很骨感
"自住房是一塊大餡餅，可惜最終還是砸不到我們頭上。"
6月7日，北京市住建委公佈自住房搖號規則。看到自住房搖號將首先針對優先傢庭後，29歲的羅嘉頓時覺得很沮喪，"我連參加搖號的資格都沒有。"
從去年北京剛一推出自住商品房政策時，就開始"望眼欲穿"，今年2月報名申購瞭北京金隅旗下兩個自住房項目匯星苑和匯景苑；心情幾經起伏，最終還是不得不接受"幻想的破滅"。
羅嘉的同事崔彤心情則要好一些。年初剛過瞭25歲生日，崔彤正好踩上瞭自住房的優先資格線：戶籍、無房、單身年滿25周歲。
從去年下半年北京推出自住型商品房政策後，北京自住房吸引瞭數以萬計的買房人群的關註。這一被寄望於平抑房價、滿足部分"夾心層"住房需求的新生事物，讓很多人充滿期待，也讓很多人頗感糾結。
對北京這樣一個供需明顯失衡的房地產市場來說，一個新的自住型商品房能解決多大的問題，許多人並不樂觀。
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什麼是自住型商品房？
北京市住建委去年10月22日發佈，2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右。
此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的傢庭；
購買此類住房後五年內不得上市，五年後上市收益的30%上繳財政。
自住型商品房申購條件
1 名下一套以內住房的京籍傢庭；
2 持有有效暫住證，並連續5年(含)以上在本市繳納社保或個稅，且名下無房的非京籍傢庭；
3 單身者購買需滿25歲；
4 本市戶籍的無房傢庭和目前已在輪候經適房、限價房的傢庭可優先購買。
有點尷尬的"夾心層"
在羅嘉眼裡，自己是非常有代表性的夾心層：北漂、無房、沒資格申請保障房、商品房價格已經難以企及。因此，自去年8月北京釋放出將推自住商品房時起，羅嘉就時刻追蹤相關信息。
2013年夏秋之際，北京房價正處於上升軌道中，四大一線城市也一直領漲全國房價。2013年7月，國傢統計局數字顯示，北京新建商品住宅價格同比漲幅為18.3%，在四大一線城市中位居第一。
正是在北京房價持續上漲的背景下，北京市有關方面在8月中旬披露，北京市正研究推進支持自住型商品房的政策，包括推進自住型商品房供地。北京市有關部門和房地產行業協會人士也都表示，這將有助於平抑房價，有利於滿足中端特別是"夾心層"購房需求。這讓羅嘉覺得機會難得。
然而不久之後，冷水迎頭澆下。
去年10月北京出臺的自住商品房政策明確瞭兩類"優先傢庭"：一類是北京戶籍的無房戶(單身須年滿25周歲)，一類是北京的經適房和限價房輪候傢庭。在羅嘉看來，北京保障房輪候傢庭有二三十萬，而北京2013、2014兩年供應的自住房總數才是7萬套。保障房輪候傢庭要是來"搶"自住房，"'夾心層'哪還有戲？又是'血拼'？"
保障房輪候傢庭並不熱衷自住房
雖然類似羅嘉這樣的"夾心層"擔心保障房輪候傢庭太多，但事實上，並非所有保障房輪候傢庭都熱心自住房。
在京備案輪候保障房達5年的孫麗就告訴記者，雖然自住房比普通商品房便宜，但200萬元的總價仍然讓自己這樣一個經適房輪候傢庭望塵莫及。
根據現行政策，北京經適房要求三口之傢的年收入不超過4.53萬元。200萬元的房子，按首付30%、60萬元計算，光這個首付就相當於三口之傢的輪候傢庭13年的全部收入。孫麗認為，這已遠超出自己的支付能力瞭。雖然諸如金隅·匯星苑也有56平方米的小戶型，總價會更便宜一點，"但肯定不夠住"。
此外，孫麗心裡還有一道過不去的"坎"：自己等瞭那麼多年的經適房，預期價格都是每平米七八千元，現在要花每平方米兩萬多元的價格去買自住房，"我這麼多年不是白等瞭？"
在北京一傢國企人士看來，對已經等待多年的保障房輪候傢庭來說，保障房仍然是第一選擇。北京市有關領導也曾明確表態，要用兩年的時間基本解決輪候傢庭的居住困難問題，這也給瞭保障房輪候傢庭信心。
從自住房申購傢庭統計數據看，大量的保障房輪候傢庭都沒有申請自住房。
以金隅旗下匯星苑和匯景苑兩項目為例，兩個項目合計申購傢庭約43.8萬戶，在22萬戶優先傢庭中，保障房輪候傢庭隻有1.3萬戶，占比不到6%。考慮到兩個項目申購人群的重合，11萬左右的優先傢庭中，隻有6000餘戶的保障房輪候傢庭。
而根據市住建委網站顯示，全市經濟適用房和限價商品房備案通過的合計約29.45萬戶。這也意味著全市隻有2%的保障房輪候傢庭，申請瞭金隅的兩個自住房項目。即使考慮到其他已經開始申購的項目，業內人士認為，保障房輪候傢庭申購自住房的比例也是很低的。
不過也有一部分保障房輪候傢庭積極申請瞭自住房。來自朝陽區的唐東說，自己以前是經適房、兩限房都申請，現在自住房也申請。"畢竟現在有產權的保障房越來越少瞭，不能守著這一棵樹。"在唐東看來，多一種途徑就多一次機會。
在申購自住房的人群中，除去數量不大的保障房輪候傢庭，大量的優先人群是北京無房傢庭，北京金隅兩個項目中的這類優先傢庭就超過10萬戶。自住房市場仍是擠破頭的景象。
徘徊於普通商品房與自住房之間
對於自住房帶來的機會，不同的人還有不同的期待。羅嘉和崔彤要的是一個解決居住需求的機會；但也有人看中瞭這是一個投資的機會。
很容易理解的是，諸如在百子灣、朝陽北路這些地方，當周邊商品房房價達到每平方米四五萬元的時候，限價2.2萬元/平方米的自住型商品房未來轉手獲利的空間很大。即便有30%的差價上交，剩下的70%依然是數字可觀的獲利。不過有北京自住房申購的優先條件這一"關卡"，可以屏蔽掉大量投資性需求。
然而，自住房給買房人帶來的機會，也明顯影響到瞭普通商品房市場，一定程度上實現瞭最初抑制房價的目標。
北京中原地產首席分析師張大偉認為，自住型商品房將鎖定大量的買房人，分流普通商品房市場的需求。北京樓市在今年的下滑也證明瞭這一點。
今年3月以來，北京商品住宅新房簽約逐月下降，已經從3月的7289套下滑到5月的5336套。自住房帶來的市場觀望，被認為是影響北京樓市下行的重要原因。加上信貸政策收緊，北京樓市下行就在意料之中瞭。
北京房地產業協會秘書長陳志表示，許多買房人的觀望並不理性。對非優先的自住房買房人來說，明知機會渺茫也觀望，最後不得已還得回到普通商品房市場中。
一些沒有自住房搖號資格的人，還得去買普通商品房。資料圖片
羅嘉就遇到這樣的問題：自住房門檻低的誘惑，讓自己暫停瞭購買普通商品房的腳步。但現在發現，自己壓根沒有搖號資格，還得去買普通商品房。
今年3月後，北京商品房市場下行的消息明顯多瞭起來。羅嘉也一直關註著近郊商品房開盤的消息。
4月初，地處東五環外、通州臺湖區域的首開萬科公園裡開盤，推出202套房。開盤報價26000元/平方米。"雖然是毛坯房，這價格還是很有吸引力的。"在此之前，民間信貸安全嗎項目對外透露的都是精裝房3萬元/平方米。
商品房市場價格的松動，一度讓羅嘉很動心，"公園裡前後去過三趟，樓盤距離、配套、品質確實也不錯。"不過抱著對自住房的"幻想"，羅嘉最終還是沒有出手。
截至昨天，公園裡簽約100套，隻占取證房源套數的一半。有關人士預計，如果沒有自住商品房的影響，去化數字至少要高十多個百分點。
或許是預見到自住房需求會有向商品房市場的回流，5月25日至6月2日，北京金隅嘉業(金隅萬科城 金隅·觀瀾時代) 在朝陽體育中心舉辦金隅·匯星苑、匯景苑咨詢活動的同時，也舉行瞭金隅嘉業商品房項目展示。不少買房人也咨詢瞭金隅旗下的多個商品房樓盤。
自住房申請人期待信貸政策支持
在6月上旬北京市公佈自住房搖號流程及方案後，北京首個自住房搖號的日子已經越來越近瞭。有房企人士預計，一周內，首個自住房搖號的日子就能明確。根據此前的消息，金隅旗下的匯星苑和匯景苑預計將成為首批搖號的自住房。
不過讓唐東、崔彤還比較擔心的是購買自住房的貸款問題。
5月底，有媒體報道稱金隅旗下兩個自住商品房項目不接受組合貸款，申請人隻可選擇全款、純公積金貸款和純商貸三種模式的一種。這讓很多自住房申請人都吃瞭一驚。"買自住房的人，有幾個能全款買房？純商貸肯定比組合貸利息高。"崔彤說。
目前，北京市住房公積金貸款最高額度為80萬。一套200萬元的自住房，讓許多保障房輪候傢庭、單身無房戶掏出120萬元做首付的難度，也是相當高的。而按照三成首付算，買房人在60萬元的首付款以外，還需再貸140萬元。根據業內人士介紹，目前公積金利率是4.5%，商貸基準利率為6.55%。以純商貸140萬元和公積金貸80萬元、商貸60萬元的組合貸對比，20年貸款，純商貸要多支付16萬元的利息。
峰回路轉。5月29日，金隅嘉業聲明，兩個自住房項目接受組合貸款。金隅嘉業同時也解釋，組合貸放款流程更長，帶給房企的會有資金占壓、不利於快速回籠資金的問題，帶給買房人的可能會有溝通成本大等問題。
這也給唐東、崔彤等人提瞭醒：放貸最終是公積金中心、銀行的事情，貸款發放能否順利快捷？會不會因為貸款遇到問題，最終導致自己喪失購買自住房的寶貴機會？
"政府部門能否統籌考慮，協調房企、銀行，從簽約周期到放貸周期上，共同來照顧自住房買房人？"崔彤希望，無論自己能不能搖上自住房，都希望政府部門能打消買房人心頭的疑慮，讓買房人的美好理想溫暖地變成現實。 新京報記者 張旭
自住型商品房將鎖定大量的買房人，分流普通商品房市場的需求。北京樓市在今年的下滑也證明瞭這一點。 --北京中原地產首席分析師張大偉
許多買房人的觀望並不理性。對非優先的自住房買房人來說，明知機會渺茫也觀望，最後不得已還得回到普通商品房市場中。 --北京房地產業協會秘書長陳志
最新進展
優先傢庭"搶"房也要靠運氣
日前，北京市第一批自住型商品房金隅·匯星苑和金隅·匯景苑兩個項目已經完成資格審核工作，並將於6月中下旬進入搖號階段。由於這兩個項目分別位於朝陽北路和東壩，位置相對優越，據金隅嘉業集團方面透露，目前兩個項目共有約43.7萬組購房者申購，而其所能提供的房源共有5200套，申購比例接近84:1。
金隅嘉業方面介紹，金隅·匯星苑申購傢庭共約22.7萬戶，其中包含已在恒大進行現場確認的傢庭約4.5萬戶、保障房傢庭7060戶、京籍無房戶傢庭10.2萬戶、其他優先類傢庭8004戶，優先類傢庭總計共約11.7萬戶，中簽比1:66。非優先申請傢庭約有6.4萬戶。而金隅·匯景苑申購傢庭共約21萬戶，其中包含已在恒大進行現場確認的傢庭共約4.4萬戶、保障房傢庭6021戶、京籍無房戶傢庭9.2萬戶，其他優先類傢庭7563戶，以上優先類傢庭合計約10.6萬戶，中簽比1:33；非優先類申請傢庭約6萬戶。
同樣屬於首批自住房項目的房貸新竹竹北房貸車貸信貸南投仁愛車貸信貸恒大禦景灣，將於稍晚些時候搖號。據統計，該項目最終現場審核辦理6.4萬組傢庭，其中優先傢庭約5.2萬組，但是其所能提供的房源也僅有2000套。
同時，記者以申購者的身份致電金隅嘉業方面得知，由於優先傢庭遠超房源套數，這一次搖號僅針對優先傢庭。而按照北京市住建委公佈的搖號規則，搖號將首先滿足優先傢庭搖號選房，優先傢庭選房後如仍有剩餘房源，再組織非優先傢庭搖號選房。這也意味著非優先傢庭的機會為零。
優先傢庭將統一搖號不做區分
北京市住建委還規定，本市戶籍無房傢庭以及經濟適用住房、限價商品住房輪候傢庭在搖號過程中均享有同等的優先級，不再區分先後順序。而這一消息也得到瞭金隅嘉業集團一自住型商品房項目負責人的確認。
"隻要是滿足優先傢庭條件的申購者，在搖號系統中都不再另做區分。"該負責人向記者解釋，"前幾年沒有得到解決的保障房輪候傢庭和普通的本市戶籍無房傢庭將在一個搖號池中搖號，他們中簽的概率是相同的。"
而針對自住房搖號過程中產生"久搖不中"的問題，市住建委方面表示目前還沒有具體的措施出臺，相關負責人也曾表示，隨著大量自住房項目的入市，從概率上看，申購者的中簽率將會有所提高。但也有業內人士對這一說法表示質疑。中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰就認為，"隨著自住房項目的增加，申請人數也在增加，購房者還是要做好今後申購比例維持在幾十比一的準備。" 新京報記者 陳禹銘
自住型商品房申購流程
開發商公示房源→網上提交材料→開發商初審材料→市住建委審核購房者審核系統中提交的《傢庭購房申請表》和承諾書(20個工作日內)→審核通過開發商搖號
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-13/08222774335.shtml
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